Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) adalah bukti hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain, dan proses konversi HGB ke SHM bisa dilakukan dengan syarat tertentu, caranya mudah, biayanya bisa dihitung sejak awal, dan langkah-langkahnya jelas.
Kalau kamu paham alurnya, upgrade status tanah jadi SHM bisa jadi keputusan yang bikin nilai properti kamu naik drastis! Yuk, simak biar makin paham! 😉
💡 Jadi, Poinnya…
- HGB Itu Sah, Tapi SHM Kasih Hak Penuh Seumur Hidup: Kalau buat hunian jangka panjang, SHM jelas lebih aman dan punya nilai investasi lebih tinggi.
- Konversi HGB → SHM Bisa Jadi Solusi Terbaik Buat Kamu: Syaratnya sederhana, prosesnya jelas, dan hasilnya bikin aset kamu jauh lebih bernilai.
- Biaya Konversi Terjangkau Dibanding Manfaatnya: Dengan persiapan dokumen dan budget yang pas, upgrade status sertifikat bisa terasa sangat worth it!
Apa Itu Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)?
Bayangin punya rumah keren, tapi tanah di bawahnya cuma “dipinjam” dari negara. Itulah HGB!
Sertifikat Hak Guna Bangunan kasih kamu hak buat bangun dan miliki gedung di atas tanah yang statusnya Hak Pengelolaan Negara atau milik pihak lain.
Dikeluarkan BPN berdasarkan UUPA Pasal 35, HGB berlaku 30 tahun pertama, bisa diperpanjang 20 tahun lagi.
Kenapa HGB populer? Karena gampang didapet buat properti komersial atau hunian di lahan negara. Misalnya apartemen atau ruko di kawasan industri.
Tapi, hati-hati ya, kalau masa berlakunya habis dan nggak diperpanjang, tanah bisa balik ke negara. Makanya, banyak yang mikir dua kali sebelum beli properti HGB.
Buat WNI, HGB cocok kalau luas tanah di bawah 600 m² dan masih aktif dipakai. Sertifikatnya nyebutin detail tanah, bangunan, sama pemegang hak. Praktis buat KPR, tapi nggak sekuat SHM.
Sertifikat Hak Milik (SHM): Hak Penuh Seumur Hidup
Kalau HGB kayak “sewa jangka panjang”, SHM itu milik mutlak! Sertifikat Hak Milik kasih hak lengkap atas tanah dan bangunannya, tanpa batas waktu.
Bisa dijual, diwariskan, atau digadaikan sesuka hati. Jenjangnya paling tinggi dibanding HGB atau HGU.
SHM biasanya buat tanah perumahan atau pribadi, luasnya fleksibel. Nilainya lebih tinggi di pasar, karena pembeli nggak khawatir masa expired. Kalau punya SHM, cucu kamu pun bisa nikmatin properti itu tanpa ribet urus perpanjangan.
Intinya, SHM aman buat investasi jangka panjang. Banyak developer yang nawarin konversi HGB ke SHM biar pembeli lebih tenang.
HGB vs SHM: Perbandingan Lengkap yang Wajib Diketahui
Dua-duanya bukti kepemilikan sah, tapi bedanya bikin pusing kalau nggak dibedah. Yuk, liat tabel perbandingan ini biar jelas:
| Aspek | HGB | SHM |
|---|---|---|
| Hak Atas Tanah | Cuma bangunan, tanah tetap negara / HPL | Tanah + bangunan penuh |
| Jangka Waktu | 30 tahun + perpanjangan 20 tahun | Seumur hidup, nggak ada batas |
| Bisa Dijual/Wariskan | Bisa, tapi dengan syarat masa berlaku | Bebas, tanpa batas |
| Nilai Jual | Lebih rendah, risiko expired | Lebih tinggi, aman investasi |
| Cocok Untuk | Apartemen, ruko, komersial | Rumah tinggal, perumahan pribadi |
| Risiko | Bisa hilang kalau nggak diperpanjang | Minim, hak terkuat |
Dari tabel, keliatan banget SHM unggul. Tapi HGB tetep oke kalau budget terbatas dan properti di lokasi strategis. Pilih yang sesuai kebutuhanmu!
Bisa Nggak HGB Dikonversi Jadi SHM? Syaratnya Apa?
Kabar baik: HGB bisa naik status jadi SHM! Proses konversi ini namanya peningkatan hak, khusus buat tanah rumah tinggal luas maks 600 m². Nggak berlaku buat ruko atau komersial.
Syarat utamanya:
- Sertifikat HGB asli yang masih berlaku atau baru habis.
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
- IMB atau surat keterangan RT/RW/Lurah.
- Bukti bayar PNBP Rp50.000.
- WNI dan masih kuasai tanahnya.
Langkahnya? Dateng ke Kantor Pertanahan setempat, ajuin permohonan, bayar biaya, tunggu verifikasi.
Biasanya 1-3 bulan selesai, tergantung kelengkapan dokumen. Jangan lupa cek zonasi tanahnya boleh konversi nggak.
Cara Konversi HGB ke SHM Step by Step
Mau praktek? Ikutin langkah ini biar lancar:
- Siapin dokumen lengkap: HGB asli, KTP, KK, SPPT PBB, IMB.
- Ajukan permohonan ke BPN kabupaten/kota tempat tanahmu.
- Bayar biaya PNBP Rp50.000 plus biaya lain (nanti dibahas).
- Tunggu pengukuran dan verifikasi oleh petugas BPN.
- Ambil sertifikat SHM baru yang resmi.
Tips: Gunain jasa notaris atau PPAT biar nggak ribet. Pastiin nggak ada sengketa tanah sebelum mulai.
Proses ini bikin nilai properti naik drastis, lho! Banyak yang nyesel telat konversi.
Berapa Biaya Konversi HGB ke SHM? Hitung Detailnya
Biaya resmi konversi HGB ke SHM nggak mahal, cuma Rp50.000 per sertifikat buat PNBP sesuai PP 128/2015. Tapi, totalnya bisa lebih karena komponen lain.
Breakdown biayanya:
- PNBP: Rp50.000 tetap.
- BPHTB: 5% dari NJOP tanah (bisa nego atau dibebasin kalau rumah tinggal).
- Notaris/PPAT: Rp1-3 juta tergantung luas.
- Pengukuran BPN: ((Luas/500) x Rp120.000) + Rp100.000. Contoh: 800 m² = Rp292.000.
- Konstatering report: Rp350.000 – Rp370.000 rata-rata.
- Lain-lain: Materai, foto kopi, transport.
Misal tanah 500 m² NJOP Rp1 miliar, BPHTB bisa Rp50 juta. Tapi buat konversi sederhana, totalnya Rp5-10 juta aja. Cek update di BPN ya, soalnya bisa berubah.
Keuntungan Konversi HGB ke SHM Buat Kamu
Kenapa repot konversi? Ini alasannya:
- Nilai jual melonjak 20-30%, pembeli lebih percaya diri.
- Bisa wariskan tanpa khawatir expired.
- Mudah KPR ulang atau jual cepet.
- Lindungi aset dari risiko negara ambil alih.
Bayangin, rumah HGB kamu tiba-tiba jadi SHM, harganya naik gila-gilaan! Investasi cerdas buat masa depan keluarga.
Risiko dan Tips Hindari Masalah HGB
Nggak semua HGB bisa dikonversi mulus. Risiko utama: masa habis, tanah balik negara. Atau zonasi nggak cocok rumah tinggal.
Tips ampuh:
- Cek masa berlaku HGB sebelum beli.
- Prioritaskan developer yang kasih opsi konversi.
- Konsultasi lawyer properti.
- Bayar PBB tepat waktu biar dokumen lengkap.
Dengan gini, kamu aman dari jebakan sertifikat.
SHM Lebih Aman untuk Masa Depanmu
Jadi, sertifikat hak guna bangunan memang banyak dipakai di properti modern, tapi kalau kamu mau rasa aman jangka panjang, nilai investasi lebih tinggi, dan properti yang gampang diwariskan, SHM adalah pilihan terbaik.
Konversi HGB ke SHM pun nggak ribet, asal dokumen lengkap dan budget siap, prosesnya bisa jadi langkah besar untuk masa depan finansial kamu!
Kalau kamu lagi mempertimbangkan beli rumah, upgrade sertifikat, atau pengen ngerti produk finansial yang bisa bantu pembiayaan properti… Tuwaga hadir jadi partner finansialmu! ✨ Di Tuwaga kamu bisa:
- Bandingkan kartu kredit, tabungan, deposito, KTA, KPR, sampai dana tunai properti & kendaraan
- Baca artikel finansial yang mudah dipahami
- Apply produk keuangan langsung dari platformnya
Yuk cek Tuwaga sekarang! Atau mampir ke TuwagaPromo buat dapetin promo belanja & diskon merchant favorit di mall!
