Bisnis properti memang nggak pernah sepi peminat, dan salah satu yang paling stabil adalah bisnis kost-kostan. Dari mahasiswa sampai pekerja kantoran, kebutuhan akan tempat tinggal sementara selalu tinggi.
Meski kelihatannya gampang, nggak semua orang berhasil bikin bisnis kost yang ramai penyewa dan cuan stabil, lho.
Yuk, kita bahas rahasia sukses menjalankan bisnis kost-kostan. Mulai dari modal, lokasi, fasilitas, sampai cara ngatur keuangannya.
💡 Jadi Poinnya…
- Lokasi & Desain Penting: Pilih area strategis dekat kampus atau kantor, dan desain kost yang nyaman biar cepat terisi penuh.
- Hitung Modal & Atur Keuangan: Siapkan perencanaan biaya bangun, fasilitas, dan operasional agar bisnis tetap sehat dan balik modal cepat.
- Relasi Jadi Kunci Cuan: Rawat hubungan baik dengan penyewa, jaga kebersihan dan keamanan, supaya mereka betah dan bantu promosi gratis.
1. Tentukan Lokasi yang Strategis
Lokasi adalah faktor paling krusial dalam bisnis kost. Ibarat kata, salah pilih tempat bisa bikin properti kamu sepi meski bangunannya bagus.
Idealnya, pilih lokasi yang dekat dengan kampus, perkantoran, sekolah, rumah sakit, atau akses transportasi umum. Daerah seperti itu biasanya punya perputaran penyewa yang tinggi dan stabil. Kalau kamu mau main di segmen karyawan, kost di area industri atau perkantoran juga potensial banget.
Selain itu, perhatikan juga keamanan dan kenyamanan lingkungan sekitar. Kost di lingkungan yang tenang, aman, dan punya akses jalan bagus, pasti lebih cepat laku.
2. Hitung Modal dan Biaya Awal dengan Cermat
Kost termasuk bisnis properti dengan modal lumayan besar, jadi kamu perlu perhitungan matang sejak awal. Sebagai gambaran, berikut simulasi sederhana untuk kost 10 kamar ukuran 3×4 meter dilansir dari IDX Channel:
- Harga tanah: Rp1 juta/m² × 120 m² = Rp120 juta.
- Biaya bangun per kamar: 12 m² × Rp2 juta/m² = Rp24 juta.
- Total biaya bangun 10 kamar: Rp240 juta.
- Total keseluruhan: Rp360 juta.
Selain biaya bangun, masih ada beberapa pengeluaran lain yang wajib kamu perhitungkan:
- Legalitas dan perizinan: balik nama sertifikat, IMB, dan PBB.
- Fasilitas dan interior: furnitur, AC/kipas, lampu, kamar mandi, Wi-Fi, dan peralatan tambahan (kisaran Rp3–10 juta/kamar).
- Operasional bulanan: listrik, air, kebersihan, gaji penjaga, internet (sekitar Rp500 ribu–Rp2 juta per bulan).
- Promosi dan iklan: pasang di situs seperti Mamikos, 99.co, promosi di media sosial, atau Rumah123 (Rp1–5 juta tergantung strategi).
Kalau modalnya besar, kamu bisa pertimbangkan pinjaman investasi properti atau KTA dengan tenor panjang, asal disesuaikan dengan proyeksi penghasilan dari sewa kost.
3. Desain Kost yang Nyaman dan Kekinian
Zaman sekarang, kost bukan cuma tempat tidur, tapi sudah ibarat rumah kedua. Banyak penyewa mencari kost dengan desain modern, minimalis, atau industrial. Tampilan yang estetik bikin kost kamu digandrungi.
Kalau punya modal lebih, coba tambahkan fasilitas seperti:
- Kamar mandi dalam
- Wi-Fi kencang
- Area dapur bersama
- CCTV dan keamanan 24 jam
- Parkiran luas
- Ruang santai atau ruang tamu.
4. Tentukan Harga Sewa yang Kompetitif
Harga sewa harus disesuaikan dengan lokasi, fasilitas, dan kondisi pasar. Jangan asal pasang harga tinggi atau rendah tanpa riset.
Kamu bisa cek harga kost sejenis di area sekitar lewat platform digital. Kalau kost kamu punya nilai lebih (misalnya Wi-Fi gratis, dapur bersih, atau kamar yang luas), boleh banget pasang harga sedikit lebih tinggi.
Contohnya: Kalau 1 kamar disewakan Rp1 juta per bulan, dan semua 10 kamar terisi, kamu bisa dapat Rp10 juta per bulan. Dalam 3 tahun, modal awal Rp360 juta bisa balik, bahkan masih ada potensi cuan bersih tiap bulannya.
5. Kelola Operasional Secara Efisien
Setelah kost berjalan, tantangan berikutnya adalah ngatur operasional. Jangan remehkan hal kecil seperti kebersihan dan keamanan, karena dua faktor ini sering banget jadi alasan penyewa pindah.
Beberapa tips pengelolaan yang bisa kamu terapkan:
- Sewa petugas kebersihan dan penjaga kost tetap (gaji sekitar Rp3–5 juta/bulan).
- Lakukan pengecekan rutin untuk listrik, air, dan fasilitas umum.
- Terapkan aturan jam malam dan sistem keamanan dengan CCTV atau akses kartu.
6. Bangun Hubungan Baik dengan Penghuni
Penghuni yang betah = penyewa jangka panjang. Dan ini kunci kestabilan pendapatan kamu.
Rajinlah berinteraksi dengan mereka, tanggap kalau ada keluhan kecil, dan jaga komunikasi tetap sopan tapi hangat. Kalau penyewa puas, mereka biasanya akan merekomendasikan kost kamu ke teman atau rekan kerja, promosi gratis, kan?
7. Kelola Keuangan dan Catatan Transaksi Secara Tertib
Ini bagian yang sering diabaikan padahal paling penting. Sebagai pemilik kost, kamu perlu pemisahan keuangan pribadi dan bisnis.
Gunakan aplikasi keuangan atau Spreadsheet untuk mencatat semua transaksi. Mulai dari uang sewa masuk, biaya listrik, gaji pegawai, dan maintenance. Dengan begitu, kamu bisa tahu kapan bisnis kamu benar-benar untung, dan kapan perlu efisiensi.
Baca Juga: 13 Bisnis Franchise di Bawah Rp5 Juta Update 2025, Modal Kecil Cuan Maksimal
Menjalankan bisnis kost-kostan itu memang butuh modal besar, tapi kalau dikelola dengan strategi yang tepat, hasilnya bisa jadi aset pasif yang cuan terus-menerus.
Kuncinya suksesnya ada di tiga hal, yaitu lokasi strategis, pengelolaan keuangan yang disiplin, dan pelayanan yang bikin penghuni betah. So, siap jadi bapak/ibu kos tahun ini?
Kalau lagi cari modal usaha tambahan, kamu bisa cek Tuwaga untuk bandingkan berbagai produk pembiayaan dari bank resmi. Mulai dari dana tunai kendaraan hingga pinjaman tanpa jaminan (KTA). Bisa ajukan langsung dengan aman dan tanpa biaya tambahan. Yuk, eksplor Tuwaga sekarang!
