Beli atau jual rumah bekas sering terasa lebih “aman” dibanding rumah baru. Lokasi sudah hidup, bangunan bisa langsung ditempati, dan harganya kadang masih bisa dinegosiasikan. Tapi, ada satu hal penting yang sering bikin orang baru sadar belakangan: pajak dan biaya jual beli rumah bekas.
Nggak sedikit yang sudah sepakat harga, tapi kaget begitu tahu total biaya tambahan bisa puluhan bahkan ratusan juta rupiah. Padahal, kalau dipahami dari awal, pajak jual beli rumah bekas bisa dihitung dan disiapkan dengan lebih tenang.
Di artikel ini, Tuwaga bakal ngebahas pajak jual beli rumah bekas secara lengkap dan praktis. Mulai dari pajak yang ditanggung penjual, biaya yang harus disiapkan pembeli, sampai simulasi hitungannya, biar transaksi properti kamu tetap aman dan keuangan nggak keteteran.
Jenis Pajak dan Biaya yang Ditanggung Penjual Rumah Bekas
Dalam transaksi rumah second, penjual tetap punya kewajiban pajak yang harus dibereskan sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani.
1. Pajak Penghasilan (PPh) Final Penjual
Pajak utama yang wajib dibayar penjual adalah PPh Final atas pengalihan hak tanah dan bangunan. Pajak ini dikenakan karena penjual menerima penghasilan dari transaksi jual beli.
Nah, tarif PPh final penjual ini, wajib dibayar sebelum AJB ditandatangani sebesar 2,5% dari harga jual. Dasar hukumnya berdasarkan PP No. 34 Tahun 2016
Contoh perhitungan:
- Harga rumah bekas disepakati Rp720.000.000
- PPh = 2,5% × Rp720.000.000 = Rp18.000.000
PPh ini disetor ke bank persepsi atau kanal pembayaran resmi, lalu bukti setornya divalidasi di kantor pajak sebelum proses AJB. Ada pengecualian PPh untuk kategori tertentu, seperti rumah sangat sederhana atau pengalihan ke pemerintah untuk kepentingan umum.
2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Selain PPh, penjual juga wajib memastikan PBB tahun berjalan sudah lunas. Soal siapa yang menanggung PBB sebenarnya bisa dinegosiasikan, tapi praktik umumnya:
- Jika transaksi dilakukan sebelum jatuh tempo PBB, biasanya ditanggung penjual
- Jika transaksi setelah jatuh tempo, bisa dialihkan ke pembeli (sesuai kesepakatan)
Besaran PBB dihitung dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).
Ilustrasi singkat:
NJOP rumah: Rp680.000.000
NJKP (20%) = Rp136.000.000
PBB = 0,5% × Rp136.000.000 = Rp680.000
3. Biaya Notaris (Jika Disepakati)
Dalam beberapa kasus, penjual juga ikut menanggung sebagian biaya notaris atau PPAT, terutama untuk pengurusan dokumen pajak dan legalitas. Besarnya fleksibel dan tergantung kesepakatan dengan pembeli.
Pajak dan Biaya yang Ditanggung Pembeli Rumah Bekas
Kalau penjual kena PPh, pembeli justru punya lebih banyak komponen biaya yang perlu disiapkan.
1. Biaya Pengecekan Sertifikat
Sebelum transaksi lanjut, pembeli wajib memastikan sertifikat rumah aman dan sah lewat pengecekan di kantor ATR/BPN.
Biaya resmi BPN ini sekitar Rp50.000. Belum termasuk honor PPAT jika diuruskan. Langkah ini penting untuk menghindari sengketa atau masalah hukum di kemudian hari.
2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB adalah pajak terbesar yang biasanya ditanggung pembeli. Dengan tarif 5%. Perhitungannya memakai rumus berikut:
Rumus: 5% × (Harga Transaksi – NPOPTKP)
Nilai NPOPTKP berbeda di setiap daerah. Banyak daerah menetapkan sekitar Rp60.000.000, sementara wilayah tertentu bisa lebih tinggi.
Contoh perhitungan:
- Harga rumah: Rp950.000.000
- NPOPTKP daerah: Rp60.000.000
- BPHTB = 5% × (Rp950.000.000 – Rp60.000.000) = 5% × Rp890.000.000 = Rp44.500.000
Ingat, BPHTB wajib lunas sebelum proses AJB, ya!
3. Biaya Akta Jual Beli (AJB)
Setelah pajak selesai, pembeli dan penjual akan menandatangani AJB di hadapan PPAT.
Biaya AJB maksimal 1% dari nilai transaksi dan biasanya ditanggung pembeli
Contohnya 1% × Rp950.000.000 = Rp9.500.000
4. Biaya Balik Nama Sertifikat
Jika rumah resmi berpindah tangan, pembeli wajib mengurus balik nama sertifikat. Perkiraan biayanya kurang lebih sebesar 2% dari nilai transaksi dan sudah termasuk PNBP BPN dan jasa PPAT.
Untuk rumah Rp950 juta, biaya balik nama bisa berada di kisaran Rp19 juta (tergantung daerah dan kebijakan PPAT).
Biaya Tambahan yang Perlu Diantisipasi
Selain pajak utama, ada beberapa biaya lain yang sering muncul, seperti:
- Biaya KPR (jika beli pakai KPR): provisi, administrasi, asuransi jiwa, asuransi kebakaran
- Biaya roya, jika rumah masih dalam status agunan bank
Untuk PPN, tenang, rumah bekas tidak dikenakan PPN karena bukan transaksi dari developer!
Simulasi Lengkap Pajak Jual Beli Rumah Bekas
Nah, biar kamu makin punya gambar soal pajak jual beli rumah bekas, simak yuk contoh simulasinya berikut:
Kamu membeli sebuah rumah di Kota Bandung seharga Rp1.200.000.000. Untuk lokasi kota besar nilai NPOPTKP berkisar antara Rp60.000.000.
Berikut ini nominal yang harus kamu tanggung sebagai penjual:
PPh 2,5% = Rp30.000.000
Jika kamu pembeli, biayanya terdiri dari:
- BPHTB = 5% × (Rp1.200.000.000 – Rp60.000.000) = Rp57.000.000
- AJB (±1%) = Rp12.000.000
- Balik nama (±2%) = Rp24.000.000
- Total biaya pembeli: ± Rp93.000.000
Angka ini belum termasuk biaya KPR jika menggunakan pembiayaan bank. Jadi, pastikan kamu sudah memahami berapa sih biaya KPR di bank tempat kamu mengajukan pembiayaan.
Tips Finansial Biar Pajak Rumah Nggak Jadi Beban
Biar transaksi rumah bekas tetap sehat secara finansial, perhatikan hal ini:
- Sisihkan dana pajak sejak awal, jangan digabung dengan DP
- Jangan habiskan tabungan hanya untuk harga rumah
- Hitung total biaya all-in sebelum deal harga
- Diskusikan pembagian biaya secara terbuka dengan lawan transaksi
Rumah itu aset jangka panjang. Jangan sampai cara belinya justru bikin kondisi keuangan jangka pendek terganggu.
Beli Rumah Aman, Keuangan Tetap Terkendali
Pajak jual beli rumah bekas memang kelihatannya ribet, tapi dengan perhitungan yang matang, semuanya bisa dihadapi tanpa drama. Yang penting, kamu tahu pos biayanya, paham risikonya, dan menyiapkan dananya sejak awal.
Kalau kamu lagi merencanakan beli rumah, butuh pembiayaan, atau ingin membandingkan produk keuangan yang sesuai kondisi finansialmu, Tuwaga siap jadi partner kamu.
Yuk, eksplor artikel finansial dan solusi keuangan di Tuwaga. Lewat Tuwaga, kamu bisa menemukan berbagai artikel finansial, insight keuangan, dan informasi produk keuangan sesuai kebutuhanmu. Mulai dari tabungan, kartu kredit, tabungan, deposito, dana tunai kendaraan, hingga pinjaman tanpa jaminan (KTA) dari lembaga terpercaya, semuanya bisa kamu pelajari dan ajukan dengan lebih bijak.
Karena punya rumah itu impian banyak orang, tapi mengelola keuangannya dengan cerdas adalah kunci supaya mimpi itu nggak berubah jadi beban.
